Можно ли осуществить перестройку жилого помещения в многоквартирных домах?
- Да, перестройку жилых помещений в многоквартирном доме, включая новостройку, можно осуществлять, но при соблюдении определённых условий и процедур. Основные правила регулируются Жилищным кодексом РФ (глава 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме»), Градостроительным кодексом РФ, а также другими нормативными актами.
Что считается перепланировкой и переустройством?
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт (а с 2024 года — в ЕГРН). К ней относятся, например:
- снос и возведение стен;
- прорубание или закладка окон;
- объединение или разъединение помещений.
Оба вида работ требуют согласования с органами местного самоуправления.
Когда перестройка возможна?
Согласовать можно, например:
- перенос границ кухни в нежилую зону;
- демонтаж не несущих перегородок;
- демонтаж подоконного блока без ущерба креплениям балконной плиты;
- перемещение раковины, ванны, душа или унитаза в пределах санитарных зон;
- перенос радиатора отопления на другую стену.
Если планируется присоединение части общего имущества (тамбуров, коридоров, лестничных площадок), необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме на общем собрании.
Что запрещено?
Нельзя проводить работы, которые:
- нарушают прочность или разрушают несущие конструкции здания;
- ухудшают условия проживания соседей;
- нарушают работу инженерных систем или установленного на них оборудования;
- ухудшают сохранность и внешний вид фасадов;
- нарушают требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
- Конкретные запреты включают:
- снос несущих стен;
- устройство окон в фасадах зданий;
- снос стен, которые отделяют кухню от других помещений при использовании газа;
- разбор коробов, воздуховодов, связанных с вентиляцией;
- присоединение балконов, лоджий к жилым помещениям;
- захват части помещений общего пользования;
- разбор части перекрытий без последующего восстановления;
- перенос «мокрых» зон (кухни, санузла) над жилыми комнатами соседей снизу;
- объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
- устройство тёплых полов с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
- вынос батарей центрального отопления на балкон или лоджию.
Порядок согласования.
Подготовка проекта. Его может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящий в саморегулируемой организации (СРО). В проекте должно быть техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Если при ремонте будут переноситься или заменяться инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения, к проекту добавляют раздел о переустройстве.
Сбор документов. Потребуются: паспорт, заявление на перепланировку, выписка из ЕГРН, технический план, проект перепланировки. В некоторых случаях могут запросить дополнительные документы: письменное согласие от каждого совершеннолетнего члена семьи, прописанного в квартире, протокол общедомового собрания жильцов (если затрагивается общедомовое имущество).
Подача документов в органы местного самоуправления. Заявление подают через МФЦ или лично в администрацию, в некоторых случаях возможно дистанционное оформление (например, через «Госуслуги»).
Ожидание решения. Комиссия рассматривает заявление в течение 45 дней.
Проведение работ. Если комиссия одобрила изменения, можно начинать работы. Срок действия разрешения обычно не более года.
Приёмка работ. После завершения ремонта нужно снова обратиться в орган, где получали разрешение. Комиссия проверит соответствие работ проекту. Если замечаний нет, выдадут акт приемочной комиссии.
Внесение изменений в ЕГРН. С 2024 года необходимо заказать новый технический план у кадастрового инженера, подать заявление в МФЦ, и в течение 5 дней в Росреестре внесут изменения.
Последствия незаконной перепланировки
За самовольную перепланировку предусмотрен штраф. С 2025 года для физических лиц он составляет от 5 000 до 300 000 рублей. Жилищная инспекция может выдать предписание вернуть квартиру в прежнее состояние. В некоторых случаях суд может обязать продать квартиру с торгов, если владелец не устранит нарушения.
Перед началом работ рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом по перепланировке, чтобы учесть все нюансы и избежать ошибок.